تفریحی و سرگرمی مطالب جالب و خواندنی

زمانی برای تغییر فرمول خانه‌دار شدن با تسه

زمانی برای تغییر فرمول خانه‌دار شدن با تسه z1bs5grfbfj40ly2jw98


اگر می‌خواهید با استفاده از اوراق خرید مسکن، خانه‌دار شوید، لازم است قبل از هر چیز صاحب این اوراق شوید. با در دست داشتن این اوراق می‌توانید به …

اگر می‌خواهید با استفاده از اوراق خرید مسکن، خانه‌دار شوید، لازم است قبل از هر چیز صاحب این اوراق شوید. با در دست داشتن این اوراق می‌توانید به بانک مسکن بروید و به ازای هر برگ از این اوراق ۵۰۰ هزار تومان وام دریافت کنید. فرابورس بازاری است که در آن، این اوراق خریدوفروش می‌شود.

به گزارش ایران‌جیب به نقل از تعادل، در حال حاضر قیمت هر برگ اوراق حق تقدم (اوراق تسهیلات مسکن) در فرابورس حدود ۹۱ هزار و ۵۰۰ تومان است؛ یعنی شما برای خرید هر برگ اوراق ۵۰۰ هزارتومانی باید ۹۱ هزار و ۵۰۰ تومان بپردازید. پیش ‌از این متقاضیان برای دریافت وام ۷۰ میلیون تومانی باید بسته‌های ۱۴۰ عددی اوراق وام را خریداری می‌کردند که با افزایش سقف وام به ۱۱۰ میلیون تومان حجم اوراق موردنیاز برای دریافت تسهیلات مسکن به ۲۲۰ فقره اوراق افزایش‌یافته است؛ یعنی برای دریافت یک وام ۱۱۰میلیون تومانی با اتکا به اوراق تسهیلات باید بالای ۲۰میلیون تومان بپردازند. البته همین وام ۱۱۰ میلیون تومانی نیز در کلان‌شهرها تامین‌کننده مناسبی برای هزینه خرید خانه به‌حساب نمی‌آید. کارشناسان مسکن معتقدند در صورت کاهش سود اوراق مسکن میزان اقساط ماهیانه کاهش پیدا می‌کند و در نتیجه افراد بیشتری برای خرید اوراق تقاضا خواهند داد و رونق بازار مسکن بیشتر می‌شود.

نبود رابطه معقول میان درآمد و قیمت‌ها

میثم رضایی، کارشناس ارشد امور مالی و پولی با بیان اینکه در ایران ســهم تسهیلات بانکی ارائه ‌شده برای خرید مسکن نسبت به اکثر کشورها پایین‌تر اســت، گفت: به‌طورکلی به دلیل وجود تورم دو رقمی، رابطه معقولی بین قیمت‌ها و درآمد سالانه یک فرد وجود ندارد. اگر قیمت مسکن در ایران را با کشورهای توسعه‌یافته در مقام مقایسه قرار دهیم، تفاوت کمی چندانی نمی‌توان بین آنها قائل شد.

میثم رضایی گفت: آن چیزی که حایز اهمیت است و باید در این مقایسه مدنظر قرار گیرد، سهم مسکن از درآمد خانوار در کشورهای مختلف و ‌زمان دسترسی به آن است. با توجه به این رویکرد عملا می‌توان شاخص دسترسی به مسکن را استخراج کرد.

  کارشناس ارشد امور مالی و پولی اظهار کرد: متوسط قیمت هر متر آپارتمان در مراکز شهرهای ایران تفاوت چندانی با مشابه آن در امریکا ندارد، اما آن چیزی که در این مقایسه باید موردتوجه قرار گیرد، قدرت خرید یک ایرانی در قیاس با یک شهروند امریکایی است.

وی افزود:به طور متوسط اگر یک ایرانی در طول سال تمام درآمد خود را پس‌انداز کند، تنها قدرت خرید ۴/۱ متر آپارتمان را دارد درحالی که شرایط در نمونه مشابه به‌گونه‌یی دیگر است. حال اگر کیفیت و تسهیلات دسترسی به مسکن در دو کشور را نیز مقایسه کنیم، نتایج بسیار متفاوت‌تر خواهد بود.

وی تصریح کرد: در چنین شرایطی، بهبود تسهیلات در بخش مسکن و برطرف کردن مشکلات این حوزه مستلزم برنامه‌ریزی علمی بلندمدت در قالب یک برنامه منسجم و دقیق همه‌جانبه است.  رضایی بابیان اینکه اوراق مسکن در تمام کشورها در برهه‌یی از زمان مورد آزمون‌ و خطا قرارگرفته است، گفت: این اوراق به‌طور قطع به‌تنهایی نتوانسته افراد را خانه‌دار کند. در حال حاضر این وام‌ها در ایران مناسب تمام اقشار جامعه نیست؛ زیرا بیش از ۸۰ درصد مردم ایران توانایی بازپرداخت سود این تسهیلات را ندارند.

وی با انتقاد از عدم مطالعه جامعه آماری در مورد اوراق مسکن گفت: متاسفانه در هیچ دولتی اقشار جامعه و سطح درآمد آنها مورد آنالیز قرار نگرفته است، در این خصوص مدیران جامعه می‌توانند با مطالعات محیطی ضوابط و شرایطی را ایجاد کنند که همه اقشار در جامعه از منابع و منافع جمعی سود ببرند.

رضایی افزود: در حال حاضر جدای از پروسه‌های طولانی دریافت اوراق تسهیلات مسکن هزینه‌های خرید اوراق و سودهای بانکی وزنه سنگینی برای عدم حضور متقاضیان واقعی در بازار است. با یک برآورد کلی می‌توان دریافت متقاضیان این وام‌ها تنها کسانی هستند که به‌نوعی دلال و در کمین موقعیت‌های مطلوب در جامعه هستند.  وی تاکید کرد: در حال حاضر بخش اعظمی از تسهیلات، قوانین و ضوابط مربوط به آن وارد چرخه سفته‌بازی شده است و در این خصوص به نظر نمی‌رسد این وام‌ها در خانه‌دار کردن کسانی که متقاضی واقعی مسکن هستند، نقش پررنگی داشته باشد.

رضایی یادآور شد: به‌طورکلی باید گفت، اقتصاد مسکن در ایران بعد انحصار گونه‌یی دارد و از هیچ بازاری تبعیت نمی‌کند. طبق قوانین اقتصادی کلاسیک، مازاد هر چیزی باعث کاهش قیمت آن کالا می‌شود، اما در کشور ما این مازاد برابر با افزایش قیمت‌هاست. تا زمانی که بازار روی خوشی به این مازاد مسکن (طبق آمارها بیش از ۵۴هزار) نشان ندهد بازار مصرفی نخواهیم داشت.

این فعال عرصه صنعت با یادآوری موفقیت کشور در حل بحران سودهای بادآورده خودرو گفت: تا چند سال اخیر خودرو کالای سرمایه‌یی برای بسیاری از خانواده‌ها محسوب می‌شد و برخی برای سود بیشتر ماشین‌های متعددی خرید و فروش می‌کردند؛ اما الآن این کالا به یک کالای کاملا مصرفی تبدیل‌شده است. درحال حاضر، حلقه گمشده بازار مسکن در قیمت‌گذاری آن است. تا زمانی که بعد استهلاک در قیمت نهایی مسکن حساب نشود، قیمت واقعی مسکن در هاله‌یی از ابهام و اوهام خواهد بود.

کاهش نرخ سود اوراق به سود متقاضیان

در همین حال، بهرام پارساپور، کارشناس بانکی بابیان اینکه در حال حاضر اوراق مسکن فارغ از مساله دلال‌بازی است، گفت: در این مورد فرابورس ایران به‌خوبی انجام‌وظیفه می‌کند. اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن بانک مسکن از آبان ماه ۸۹ به‌منظور جلوگیری از واسطه‌گری در خرید و فروش اوراق استفاده از تسهیلات مسکن و ایجاد تمرکز در نقل‌وانتقال آنها وارد فرا بورس شد.

بهرام پارساپور گفت: قیمت اوراق نسبت به عرضه و تقاضا سنجیده می‌شود و هیچ بانکی یا شرکتی در آن حق دست‌کاری ندارد. اگرچه بانک مسکن ضوابط و نظارت‌هایی در این مورد اعمال می‌کند اما با افرایش تقاضا این وام‌ها در فرا بورس دچار افزایش قیمت می‌شوند.

وی تاکید کرد: به‌طورکلی هر نوع مداخله در قیمت‌گذاری اوراق باعث بدتر شدن وضعیت می‌شود. تنها در صورتی می‌توان بر این مشکل فائق آمد که محدودیتی در عرضه اوراق نداشته باشیم.  پارساپور در پاسخ به این سوال که آیا بانک مسکن می‌تواند با ایجاد شعب متعدد جلو افزایش قیمت اوراق را بگیرد، گفت: این امر جز هزینه‌های هنگفت چیزی عاید بانک مسکن نخواهد کرد. به‌طور مثال، بانک مسکن در تهران باید چه تعداد شعبه ایجاد کند که کم‌هزینه باشد. این امر به‌هیچ‌عنوان منطقی نیست و در این خصوص بانک مسکن نمی‌تواند صندوق‌های متعددی در گوشه و کنار کشور ارائه دهد که در نهایت وضع بدتر از وضعیت کنونی شود.  وی گفت: بانک مسکن باید در جهت کاهش نرخ سود اوراق مسکن اقدام عملی صورت دهد و همان‌طور که در آستانه کاهش ۲درصدی نرخ تسهیلات ارائه‌شده به مشتریان است، سود اوراق را نیز حداقل ۲درصد کاهش دهد. در صورت کاهش سود اوراق مسکن میزان اقساط ماهانه کاهش پیداکرده و درنتیجه افراد بیشتری برای خرید اوراق تقاضا خواهند داد و رونق بازار مسکن بیشتر می‌شود.

تغییر فرمول دریافت اوراق

در این خصوص دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان اینکه افزایش قیمت اوراق به این دلیل است که مدیریت قوی برای آن وجود ندارد و دست‌هایی در بازار به دنبال تغییر در نرخ اوراق است، گفت: در حال حاضر با احتساب هزینه‌یی که متقاضی باید برای خرید اوراق بپردازد، سود این تسهیلات به ۳۷درصد می‌رسد که رقم بسیار قابل‌توجهی است.

فرشید پورحاجت گفت: مکانیسم دریافت اوراق برای مردم این است که سپرده‌گذاری می‌کنند و با ۱۱ درصد سود سپرده، به ازای هرماه ۳۴ برگ اوراق دریافت می‌کنند، وقت آن رسیده که فرمول دریافت اوراق تغییر پیدا کند.

وی افزود: باید تعداد اوراق در هرماه بیشتر باشد تا تعداد برگ اوراق بیشتری وارد بازار شود، در بخش تسهیلات جعاله هم برای یک وام ۱۰میلیون تومانی باید حدود ۲میلیون تومان برای خرید اوراق هزینه شود که بسیار رقم بالایی است.

پورحاجت تاکید کرد: بانک مسکن به عنوان متولی این بخش باید روش پرداخت تسهیلات را تسهیل کند، اگرچه بانک مسکن در تنگنای مالی قرار دارد؛ اما نباید شرایط به نحوی باشد که فشار به مردم بیاید.  وی بابیان اینکه متاسفانه این اوراق به‌قدری گران و دارای پروسه زمانی طولانی است که تاکنون موفقیت بالایی در خانه‌دار کردن مردم نداشته است، اظهار کرد: شاید بزرگ‌ترین ایراد اوراق مشارکت را در عدم کاهش نرخ سود است طی سال گذشته بانک مرکزی توانست نرخ سود ساخت‌وساز را از ۲۴ درصد به ۱۸ درصد، نرخ سود خرید مسکن از طریق صندوق‌های پس‌انداز را از ۱۴درصد به ۹٫۵درصد و حتی نرخ سود وام‌های مضاربه، جعاله و… را کاهش دهد اما در قبال اوراق فعالیت مفید و ارزنده‌یی نداشته و این اوراق همچنان با سود ۱۸درصد طی مسیر می‌کند.

پورحاجت گفت: کاهش نرخ سود اوراق مسکن موضوعی مهم و حیاتی است و این امر باید هر چه سریع‌تر انجام گیرد.


منبع : ایران جیب

Related posts

فرهاد جم و نگارش یک رمان!

رودکسو

داستان جالب لبوفروشی دختران در تهران

رودکسو

رواج کتاب‌های سطحی و سقوط سلیقه جمعی

رودکسو

پیام بگذارید